Cansada del trajín de la ciudad, Ana María* se fue a vivir hace un año a una casa en el Oriente antioqueño y puso en arriendo el apartamento en el que había invertido todos sus ahorros familiares. El portero de la urbanización le habló de una inmobiliaria (que a su vez le promete una comisión al portero a cambio de la recomendación) y en cuestión de un par de semanas hicieron todo el papeleo y el apartamento se arrendó a uno de cientos de extranjeros que llegan cada mes a Medellín como nómadas digitales. A Ana María le aseguraron que el contrato estaría asegurado y que el nuevo inquilino había pasado sin problemas los estudios financieros.
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Durante los primeros meses todo funcionó con normalidad, pero de a poco la relación entre Ana María y la inmobiliaria se hizo más distante, empezaron los retrasos en los pagos y las respuestas a sus mensajes y correos se hicieron esperar cada vez más. Hace tres meses Ana María no recibe el pago de su arrendamiento y del otro lado no hay quién le conteste el teléfono porque los asesores que la acompañaron a firmar el contrato ya no trabajan allí.
Habló directamente con el arrendatario y se dio cuenta de que este había seguido pagando puntualmente, pero también descubrió que, por su condición de extranjero y al no tener antecedentes crediticios ni propiedades en el país, nunca le hicieron un estudio de crédito y el contrato nunca estuvo asegurado. Lo que sí le pidieron al extranjero fue un millonario depósito que es, a todas luces, ilegal. Además, este le ha estado consignando el valor del canon a la cuenta personal del dueño de la inmobiliaria.
Casos como este se han hecho cada vez más comunes en Medellín y el área metropolitana. Ante la escasez de vivienda para arrendar y la alta demanda que hay en la ciudad, especialmente por parte de extranjeros, han surgido algunas empresas inmobiliarias de garaje que estafan a sus clientes y de paso dañan la reputación de todo el sector.
En una ciudad donde más del 40 % de los hogares viven en arriendo, delegar la administración de un inmueble en un tercero es una práctica común. Además, Medellín es la ciudad de Colombia donde más personas compran vivienda nueva para alquilar como inversión, con un 26 %, mientras que en Bogotá es del 12 % y en Cali del 15 %, por ejemplo.
Asimismo, según datos de La Lonja, Medellín es también la ciudad donde los propietarios más confían en las inmobiliarias. Por ejemplo, entre los estratos 4 y 6, el 94,7 % de los arrendadores tiene su inmueble con una inmobiliaria, en Bogotá esa cifra es del 72,4 %; y en Cali, del 77 %.
Sin embargo, detrás de fachadas formales y oficinas en sectores exclusivos, operan empresas que captan el dinero de los inquilinos y desaparecen sin transferir los recursos a los verdaderos dueños de las propiedades.
El cobro de anticipos es ilegal
El modus operandi de estas agencias suele iniciar con la captación rápida de clientes y la firma de contratos que en apariencia cumplen con los requisitos de ley. No obstante, una de las alertas más graves y recurrentes es la exigencia de millonarias sumas de dinero por adelantado para permitir el ingreso a las propiedades.
Según establece el artículo 16 de la Ley 820 de 2003, la cual rige el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, es ilegal cobrar anticipos, exigir depósitos en dinero, firmas de pagarés, letras de cambio o cualquier otro tipo de caución para alquilar un bien inmueble destinado a vivienda.
A pesar de esta prohibición expresa, estas inmobiliarias irregulares exigen uno, dos y hasta tres meses de arriendo anticipado a título de “depósito” por si ocurren daños, inundaciones o retrasos en los pagos. De esta manera, captan grandes sumas de dinero de los arrendatarios con las cuales trabajan y se lucran de manera ilícita, para luego evadir sus responsabilidades financieras con los propietarios.
Los testimonios del engaño
Teresa*, propietaria de una oficina amoblada en la Milla de Oro (El Poblado), fue víctima de una de estas entidades. Tras entregar la administración de su inmueble, la agencia lo arrendó a un ciudadano extranjero sin realizarle ningún estudio de crédito.
“El primer mes me pagaron demoraditos. Al siguiente mes otra vez demoraditos. Al tercer mes no me pagaron y hasta ahí supe de ellos. El gerente se perdió y en los celulares nadie contestaba”, relata la afectada.
Al contactar directamente al inquilino, Teresa descubrió que la agencia no solo le estaba incumpliendo a ella, sino que había estafado al arrendatario cobrándole un depósito anticipado de $60 millones de pesos.
“A él le contestaban y él les seguía pagando. Él también perdió mucha plata porque le robaron ese depósito y unos muebles”, añade.
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La pesadilla jurídica para la propietaria apenas comenzaba. Al intentar demandar a la agencia, se topó con un equipo de abogados que utilizó la conciliación previa y maniobras dilatorias para frenar el proceso. “Sabían dilatar cada proceso. A la audiencia inventaban que el representante legal, que era un señor mayor, estaba muy enfermo y no podía ir. Hoy se llaman de una manera y mañana de otra forma porque son empresas constituidas con un millón de pesos, empresas de garaje”, denuncia Teresa, quien calcula pérdidas cercanas a los $50 millones.
Un caso similar en la modalidad de compraventa lo vivió Juan David*, quien intentó adquirir un apartamento en Envigado a través de una agencia. El comprador transfirió 91 millones de pesos a las cuentas indicadas por la inmobiliaria, pero el propietario del inmueble solo recibió 28 millones.
“La plata está embolatada y la agencia no responde. La asesora ya tiene una demanda por estafa en otras cosas, pero la agencia dice que no tiene responsabilidad”, relata Juan David. En este caso, el comprador quedó sin el dinero y sin las escrituras de la vivienda.
La postura del gremio: “No perdonamos que no se traslade el canon”
Ante este panorama, el sector formal de propiedad raíz hace un llamado a la precaución. Federico Estrada, director ejecutivo de La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, reconoce la gravedad de estos hechos aislados que dañan la reputación de una actividad fundamental para la economía local.
Estrada defiende la labor de las agencias legales, que velan por el cuidado del patrimonio, realizan estudios de crédito serios y asumen el riesgo de impago mediante aseguradoras. No obstante, es contundente frente a las malas prácticas de las empresas irregulares.
No obstante, advierte que los ciudadanos deben verificar la trayectoria de la inmobiliaria y confirmar si pertenece a los gremios reconocidos. Frente a las malas prácticas, Estrada es enfático: “Lo único que no le perdonamos a una empresa de arrendamientos es recibir el canon de un inquilino y que este no sea trasladado a sus propietarios. Por eso, una o dos veces al año hemos expulsado empresas de La Lonja”.
Estrada también señaló que la responsabilidad de investigar y sancionar a estas empresas recae en las autoridades locales, para el caso de Medellín, en la Subsecretaría de Control Ciudadano, adscrita a la Secretaría de Seguridad y Convivencia, quienes expiden la matrícula de arrendador.
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