Casi una semana duraron las protestas por el alza del predial en Santander, Boyacá, Norte de Santander, Casanare, Cundinamarca, Cesar y Risaralda. Corredores logísticos bloqueados, vehículos de carga pesada en las vías, alcaldes desmarcándose del Gobierno nacional y congresistas de todos los partidos exigiendo congelar el proceso.
Las protestas contra la subida del impuesto predial, provocadas por la Resolución 2057 de 2025 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), recorrieron 13 carreteras. Pero Antioquia no apareció en ese mapa. ¿Por qué?
La respuesta está en un detalle técnico de la resolución del IGAC, de los 527 municipios cuyo avalúo catastral rural fue ajustado de forma automática por la Resolución 2057, ninguno pertenece a Antioquia. El departamento, sencillamente, no estaba en esa lista.
Y la razón de fondo es que el departamento lleva años construyendo su propio camino en materia catastral, que le permitió actualizar predios sin provocar el choque brusco que sacudió a regiones como Santander, Arauca o Boyacá.
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Qué ordenó la Resolución 2057 y por qué desató la protesta
El IGAC expidió la Resolución 2057 el 30 de diciembre de 2025 para corregir un rezago histórico en predios rurales que llevaban más de cinco años sin que su valor catastral fuera revisado.
La norma aplicó incrementos automáticos y por única vez a esas propiedades, con el fin de acercar el avalúo a la realidad del mercado y, de paso, oxigenar las finanzas de los municipios más pobres del país.
El problema fue la magnitud. En el texto de 227 páginas de la resolución, quedaron consignados aumentos del avalúo de 2,5 millones por ciento para algunas zonas de Saravena, y de 1,5 millones por ciento y 518.000 por ciento para otros sectores del mismo municipio de Arauca.
Cuando esas cifras se tradujeron en facturas de impuesto predial, el estallido fue inevitable.
El presidente Gustavo Petro defendió la medida en su cuenta de X: “El aumento de los avalúos es para ponernos al día como ordena la ley y el acuerdo de paz. El objetivo del gobierno es que los ricos paguen impuestos. La situación del impuesto lo determinan los alcaldes y concejos, ellos ponen la tasa”.
Pero la aclaración llegó tarde, y el daño político ya estaba hecho. Los sectores lácteo, avícola y de transporte de carga y pasajeros reportaron afectaciones directas en sus corredores por los bloqueos.
La salida llegó con la Resolución 0384 de 2026, con la que el IGAC facultó a sus directores territoriales para ajustar los porcentajes de incremento de los avalúos en casos atípicos.
Por eso, la Federación Colombiana de Municipios, que dirige Gilberto Toro, propuso además implementar esa resolución de manera inmediata en todo el territorio nacional con un cronograma hasta el 30 de junio de 2026, y le pidió al gobierno dejar de señalar a los mandatarios locales.
“Colombia necesita soluciones, no acusaciones ni amenazas sin sentido”, anotó el gremio.
El mapa del catastro que explica la excepción antioqueña
Para entender por qué Antioquia quedó fuera del conflicto, hay que mirar el sistema de gestión catastral que el país ha venido construyendo desde la Ley 1995 de 2019.
Hoy existen 45 gestores catastrales en operación en Colombia, 39 de ellos habilitados por el propio IGAC. Esos gestores son entidades, municipales, departamentales o privadas, que asumen la función catastral en su territorio con mayor autonomía técnica y capacidad de actualización continua.
Antioquia concentra el mayor bloque de ese sistema. La Gerencia de Catastro Antioquia opera como gestor catastral delegado del IGAC para 113 municipios del departamento.
Medellín tiene su propia Subsecretaría de Catastro. Envigado, Sabaneta, Rionegro y Marinilla cuentan con gestores independientes. El Área Metropolitana del Valle de Aburrá agrupa cinco municipios más. Y seis municipios del Altiplano del Oriente, agrupados bajo MASORA, tienen su propio esquema.
En total, Antioquia es, de lejos, el departamento con mayor cobertura de gestión catastral autónoma del país.
Esa arquitectura institucional permitió que 88 municipios antioqueños actualizaran su catastro entre 2024 y 2025 mediante procesos técnicos progresivos, sin el mecanismo de ajuste automático que desató las protestas en el resto de Colombia.
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Los números que nadie estaba viendo en Antioquia
Analistas destacan la actualización catastral en esos 88 municipios porque el valor catastral agregado de sus 929.703 predios pasó de 57,2 billones a 108,1 billones de pesos, prácticamente el doble.
Así las cosas, podría haberse convertido en la misma bomba tributaria que explotó en Santander, pero no ocurrió así, y la explicación está en un análisis que Juan Carlos Muñoz Mora, investigador de Valor Público del Centro de Estudios e Incidencia de la Universidad Eafit, construyó junto con la Gobernación de Antioquia y Catastro Antioquia.
El estudio usó la base de datos R1-PRO, la más completa disponible para medir el impacto de una actualización de esta escala en el país.
El hallazgo fue revelador ya que la tasa efectiva mediana en el primer decil de la distribución de avalúos, los predios más modestos, es de 9,5 por mil. En el décimo decil, los de mayor valor, es de 10,0 por mil.
Dicho en otros términos, en Antioquia, el dueño de una finca de 100 millones paga prácticamente la misma tasa proporcional que el de una de mil millones. Lo que la Ley 44 de 1990 diseñó como un impuesto progresivo opera en la práctica como una tarifa plana.
El verdadero culpable: los estatutos de renta de los años noventa
Muñoz, en su columna publicada en La Silla Vacía “Colombia protesta por el predial, pero la culpa no es del catastro”, precisa que el problema de fondo no es que el IGAC haya actualizado los avalúos, sino que la mayoría de los concejos municipales de Colombia llevan 36 años sin tocar sus acuerdos del impuesto predial.
Los tramos de valor que determinan qué tarifa paga cada predio fueron fijados en pesos de los noventa y nunca se ajustaron. Hoy, esos rangos son tan estrechos que cualquier predio, independientemente de su valor real, cae automáticamente en el tramo más alto. El resultado es una tarifa plana disfrazada de progresividad.
Cuando esa tarifa plana se aplica sobre un avalúo que casi se duplicó, la factura se dispara. Pero la solución no requiere ni suspender el catastro ni reformar el Congreso, la Ley 44 de 1990 ya les da a los concejos municipales la potestad de redefinir los tramos de valor y las tarifas por uso antes del 1 de enero de cada año fiscal.
Según Muñoz, un acuerdo bien diseñado puede redistribuir la carga, menos presión sobre vivienda y predios agropecuarios, más sobre suelo comercial, industrial y especulativo. Esos ajustes no necesitan autorización del IGAC ni modificar el catastro.
Además, recuerda que la Ley 1995 de 2019 estableció topes explícitos al incremento anual del predial por contribuyente, solo el IPC para estratos 1 y 2 o predios menores a 135 salarios mínimos; el IPC más ocho puntos para predios sin actualización reciente; y máximo el doble para predios rurales grandes.
El analista explica que esos topes operan por predio, no por tarifa. Así que aunque el avalúo suba, ningún contribuyente puede recibir un aumento superior al que la ley permite. El catastro actualizado y la protección al contribuyente no son incompatibles, siempre que los concejos hagan su tarea, recomienda.
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La brecha fiscal que el catastro desactualizado profundizó por décadas
El representante a la Cámara Óscar Darío Pérez, del Centro Democrático y autor de la Ley 1995, indica que más de 400 municipios en Colombia están en proceso de actualización catastral, entre ellos más de 50 en Antioquia.
“La actualización llevaba tantos años de no hacerse que están poniendo a los contribuyentes como si ellos fueran los responsables de esa falta de cuidado por parte del Estado”, dijo el congresista, quien insistió en que la regla de oro debería ser que el impuesto no crezca de un año a otro más del IPC para estratos 1, 2 y 3, ni más del IPC más ocho para el resto.
Por su parte, Diego Carrero, economista, magíster en Finanzas y exsubdirector general del IGAC, pone los números sobre la mesa para entender por qué la actualización catastral es una necesidad fiscal, no un capricho burocrático.
Calcula que, en Colombia, 952 municipios recaudan apenas el 7% del impuesto predial de todo el país. El índice de Gini del recaudo es 0,94, más alto que el Gini de la tierra, que ya es de 0,89. Bogotá sola recauda cinco veces más predial que esos 952 municipios de sexta categoría sumados.
La raíz del problema, según Carrero, es que 905 municipios tenían un avalúo catastral por debajo del 19% de su valor comercial. Algunos, por debajo del 4 .
“Ese abismo entre el precio real de la tierra y su valor oficial le ha costado al país entre 3 y 5 billones de pesos al año en recaudo perdido. De los 11 billones de pesos recaudados por predial en 2023, 7,6 billones los generaron los municipios que ya habían actualizado su catastro. La actualización no empobrece a los municipios, los financia”, detalla.
Tras la implementación del artículo 49 del Plan Nacional de Desarrollo, que orientó reducir el rezago catastral mientras avanza la actualización, los datos del IGAC muestran que el 75,7% de los predios del país quedó con un avalúo inferior a 50 millones de pesos, y el 93,7% por debajo de los 200 millones.
Solo 3.990 predios en todo el país pagarían impuesto al patrimonio, el 0,19% del total, “cifra consistente con la distribución real de la riqueza inmobiliaria”, remata Carrero.
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