Comprar vivienda en Medellín se está convirtiendo en un negocio cada vez más costoso, pero eso no ha frenado el interés por la ciudad.
Un apartamento usado ya cuesta, en promedio, $871 millones y el mercado concentra 28,11% de las búsquedas nacionales de arriendo. La paradoja está en que, mientras la vivienda usada y los alquileres ganan fuerza, las ventas de vivienda nueva cayeron 15% durante el primer semestre de 2026.
El contraste hace parte del balance del mercado inmobiliario colombiano presentado por Ciencuadras y El Libertador, según el cual la vivienda nueva enfrenta un escenario de menor comercialización, mientras el segmento usado gana fuerza por la escasez de unidades listas para entrega.
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Comprar usado también sale más caro
El interés por la vivienda usada está encareciendo su mercado. Bogotá, Medellín y Cali concentran el 64,82% de las búsquedas de apartamentos usados en venta, pero la capital antioqueña sobresale por sus precios.
Mientras Bogotá concentra 38,85% de las búsquedas, la capital antioqueña reúne 14,78%. Sin embargo, el precio promedio de un apartamento usado en esta última alcanza $871 millones, frente a $817 millones en Bogotá y $491 millones en Cali.
El contraste es todavía más evidente por metro cuadrado: $6,47 millones en Medellín, frente a $5,97 millones en Bogotá y $4,61 millones en Cali.
En casas usadas, la diferencia aumenta. Aunque la ciudad representa solo el 10,02% de las búsquedas, registra un precio promedio de $1.538 millones, el más alto entre las principales ciudades analizadas, y un valor de $5,31 millones por metro cuadrado.
Es decir, no es la ciudad que más concentra las búsquedas de compra, pero sí una de las que presenta los precios más elevados.
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La capital antioqueña manda en los arriendos
En el mercado de alquiler, el territorio antioqueño ocupa también el primer lugar nacional en demanda de apartamentos, con el 28,11% de las búsquedas registradas por Ciencuadras durante el segundo trimestre de 2026.
El canon promedio de los apartamentos buscados llega a $4,92 millones mensuales, para un área promedio de 110,9 metros cuadrados. La cifra contrasta con Bogotá, que concentra el 22,83% de las búsquedas y registra un canon promedio de $3,76 millones.
La posición también se repite en las casas. La ciudad concentra 37,46% de las búsquedas nacionales, muy por encima de Cali (15,58%) y Bogotá (10,20%). El canon promedio para una casa alcanza $9,6 millones, aunque la capital del país tiene un precio promedio superior, de $11,2 millones.
A esto se suma el comportamiento de los cánones. Entre junio de 2025 y junio de 2026, el alquiler de apartamentos en la ciudad aumentó 8,7%, mientras que el de casas creció 7,4%.
El incremento se da en un mercado nacional donde los arriendos de apartamentos subieron 6,4% y los de casas 7,3%, por encima del IPC de 5,8% registrado a mayo.
El contraste, cae la vivienda nueva
La fotografía cambia cuando se observa la vivienda nueva. En los primeros seis meses de 2026 se comercializaron 8.596 unidades en Medellín, frente a 10.054 en el mismo periodo de 2025. Esto representa una caída de 15%.
La disminución fue superior a la registrada en Bogotá y sus municipios aledaños, donde las ventas bajaron 8%, y también a la de Bucaramanga, que retrocedió 9%. Cali cayó 19% y Barranquilla 21%.
El comportamiento local ocurre dentro de una desaceleración nacional: Colombia vendió 66.759 viviendas nuevas durante el primer semestre, 8,3% menos que un año atrás. La vivienda VIS resistió mejor, con una caída de 2,1%, mientras que la No VIS se contrajo 16,1%.
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¿Por qué gana fuerza la vivienda usada?
Una de las claves está en la poca disponibilidad de vivienda nueva terminada. De acuerdo con el informe, apenas 5,7% de la oferta nacional está completamente terminada, equivalente a 8.233 unidades.
Esa escasez lleva a compradores que necesitan mudarse pronto hacia el mercado usado. De hecho, los apartamentos concentran 71,45% de las búsquedas de compra, mientras las casas representan 25,26%.
“La vivienda usada ofrece entrega inmediata, espacios generalmente más amplios y precios por metro cuadrado competitivos frente a la vivienda nueva”, explicó Mauricio Torres Romero, gerente general de Ciencuadras, citado en el informe.
El mercado inmobiliario todavía mueve billones
Pese a la caída de las ventas de vivienda nueva, el interés por la propiedad raíz no desapareció. Durante los últimos 12 meses, entre julio de 2025 y junio de 2026, los colombianos comercializaron 146.899 viviendas nuevas por $51 billones, una cifra que el informe califica como récord.
El escenario económico, eso sí, sigue imponiendo obstáculos. A mayo, la inflación era de 5,8%, mientras los costos de construcción llegaban a 6,3%. Además, el Banco de la República llevó su tasa de intervención al 12% en julio, encareciendo el acceso al crédito.
Arriendos comerciales también avanzan
¿Qué viene para quienes quieren comprar?
El informe plantea un posible cambio en las condiciones de financiación hacia adelante. Entre las perspectivas aparece la propuesta de créditos hipotecarios a 30 años con tasas reales de 2% efectivo anual, además de recursos del BID y la CAF para destrabar procesos de construcción y financiar proyectos de Vivienda de Interés Social Verde.
Por ahora, los datos muestran un mercado con dos caras: la vivienda nueva pierde velocidad, mientras los inmuebles usados y el arriendo ganan protagonismo. Y en ese segundo escenario, Medellín aparece como uno de los mercados más fuertes del país, tanto por demanda como por precios.
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Bloque de preguntas y respuestas:
- ¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Medellín?
- El canon promedio registrado es de $4,92 millones mensuales, para apartamentos de un área promedio de 110,9 m².
- ¿Qué tan caro es el metro cuadrado de un apartamento usado en Medellín?
- El valor promedio llegó a $6,47 millones por m², por encima de Bogotá ($5,97 millones) y Cali ($4,61 millones).
- ¿Por qué está creciendo el interés por la vivienda usada?
- El informe señala que solo 5,7% de la oferta de vivienda nueva está terminada y disponible para entrega inmediata, lo que está llevando a compradores hacia el mercado usado.
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