El mercado de vivienda nueva en Colombia continúa profundizando su ciclo de contracción. Las iniciaciones de vivienda de interés social (VIS) completaron 39 meses consecutivos de caída, según las cifras de julio de 2026 de Coordenada Urbana, el sistema de información de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol).
En el acumulado de 12 meses, entre agosto de 2025 y julio de 2026 frente al mismo periodo anterior, las iniciaciones VIS registraron una caída de 16%, mientras que las viviendas No VIS disminuyeron 2%. En conjunto, las iniciaciones de vivienda nueva retrocedieron 11,6%.
La situación también se refleja en el resultado del año corrido. Entre enero y julio de 2026 se iniciaron 58.462 unidades, frente a las 71.244 del mismo periodo de 2025, lo que representa una disminución de 17,9%.
Ventas y lanzamientos de vivienda también siguen en terreno negativo
El deterioro no se limita a las iniciaciones. Entre enero y julio de 2026 se vendieron 90.973 unidades de vivienda nueva, una reducción de 11,3% frente a las cifras del mismo periodo de 2025.
Los lanzamientos también disminuyeron. En los primeros siete meses del año se registraron 70.873 unidades, con una variación negativa de 15,7%.
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Así, los tres principales indicadores de actividad —ventas, lanzamientos e iniciaciones— muestran resultados negativos, una combinación que evidencia una desaceleración que afecta tanto la demanda como la decisión de los constructores de poner nuevos proyectos en marcha.
Para Diego Montañez-Herrera, economista y analista del sector, el comportamiento simultáneo de estos indicadores muestra un problema que va más allá de una reducción puntual en la demanda.
El experto compara el actual ciclo con la contracción que sufrió el sector durante la pandemia. Mientras aquella caída tuvo una duración cercana a 15 meses, el actual periodo de retroceso ya supera los tres años, es decir, más del doble de ese periodo.
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Bogotá y Cundinamarca lideran las iniciaciones, pero registran una fuerte caída
La debilidad del mercado también se refleja en el comportamiento regional, aunque con diferencias importantes.
En julio de 2026, Bogotá y Cundinamarca registraron 2.368 unidades iniciadas, frente a las 3.594 del mismo mes de 2025, lo que representa una caída de 34,1%. A pesar del descenso, la regional se mantuvo como la de mayor número de iniciaciones.
Antioquia ocupó el segundo lugar, con 1.623 unidades, frente a las 2.017 de un año atrás, una disminución de 19,5%. Por su parte, Valle del Cauca pasó de 1.616 a 1.093 unidades, equivalente a una caída de 32,4%.
El comportamiento de Atlántico fue diferente: registró 1.521 unidades en julio, frente a apenas 160 en el mismo mes de 2025, lo que representa un aumento de 850,6%. Este salto podría estar relacionado con la iniciación puntual de algún proyecto de gran tamaño.
También hubo movimientos atípicos en otras regiones. Meta registró 460 unidades y Cauca 20, mientras que ambas habían reportado cero iniciaciones en julio del año anterior. En estos casos, al partir de una base de cero, no es posible expresar la variación como un porcentaje.
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En contraste, Risaralda, Tolima, Córdoba y Sucre, y Quindío no registraron iniciaciones en julio de 2026, pese a que habían presentado cifras positivas en el mismo mes de 2025.
Cabe señalar que, según informó Camacol, las afectaciones ocasionadas por el sismo durante el periodo de recolección de información en agosto de 2026 impidieron contar con los datos de julio para Risaralda. En Caldas y Valle del Cauca, la información disponible corresponde al 70% de la muestra, por lo que los resultados de estas regionales deben interpretarse con cautela.
Mayores costos golpean la construcción de vivienda VIS
Para Montañez-Herrera, una de las razones que explica la profundidad de la contracción es el deterioro de las condiciones para desarrollar nuevos proyectos.
Los constructores han enfrentado incrementos significativos en los costos de producción, entre ellos el aumento acumulado del salario mínimo, el encarecimiento de la mano de obra especializada y el incremento de los costos de construcción.
Estas presiones han elevado el valor de los proyectos y reducido los márgenes de rentabilidad de las empresas constructoras, dificultando la decisión de iniciar nuevas obras.
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El problema afecta especialmente a la vivienda VIS, debido a que este segmento tiene precios regulados y, por tanto, los constructores cuentan con un margen más limitado para trasladar los aumentos de costos al comprador.
Tasas de interés y menor capacidad de compra frenan la vivienda nueva
Por el lado de la demanda, las altas tasas de interés que predominaron durante los últimos años encarecieron los créditos hipotecarios y redujeron la capacidad de compra de miles de hogares.
Para los analistas de Corficolombiana, el encarecimiento del crédito debilitó la capacidad de compra de las familias, mientras que la reducción de subsidios y el aumento de los costos afectaron la viabilidad financiera de los nuevos proyectos.
Menos subsidios y cierre de Mi Casa Ya afectan al segmento VIS
A las dificultades financieras se suma otro factor determinante para la vivienda de interés social: la reducción de los instrumentos de apoyo para los hogares compradores.
La reducción de subsidios y el cierre del programa Mi Casa Ya afectaron especialmente al segmento VIS, que depende en buena medida de este tipo de ayudas para facilitar el acceso de los hogares a la vivienda formal.
Un análisis de Camacol señala que la crisis actual está relacionada con una combinación de factores macroeconómicos y decisiones de política pública.
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El gremio recuerda que los cambios introducidos en Mi Casa Ya durante 2023, seguidos por el cierre del programa en diciembre de 2024, coincidieron con una fuerte caída de la actividad edificadora.
Además, Camacol destaca que durante 2026 no se han realizado nuevas asignaciones del programa, mientras que en 2022 se habían otorgado más de 67.000 subsidios.
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