Pico y Placa Medellín
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Suele afirmarse que en Medellín ya no hay dónde construir y que debemos mirar sentados el estancamiento de la producción de vivienda y su encarecimiento. Esta idea nos impide soñar en grande y actuar con decisión, una resignación incoherente con el espíritu antioqueño y las necesidades de nuestra ciudad.
Medellín sí tiene cómo crecer, solo que no será de manera fácil: expandiendo la ciudad hacia terrenos baldíos. El crecimiento es posible a través de renovación y redensificación. Hablemos de renovación.
En los sectores aledaños al río, desde el sur al centro, encontramos actividades económicas importantes —pequeñas y medianas industrias, talleres, venta de autopartes, parqueaderos y bodegas—, infraestructura pública metropolitana (metro, avenidas, equipamientos públicos) y muy poca vivienda. Son los mejores suelos de la ciudad, pero están subutilizados. Esos sectores suman hasta mil hectáreas y han sido catalogados por los POT como suelos de renovación urbana; allí podrían desarrollarse cientos de proyectos inmobiliarios que permitirían albergar decenas de miles de viviendas y empleos.
El problema no ha sido la falta de espacio sino de ganas. No hemos tenido un sector público decidido a relanzar la construcción de vivienda ni instituciones dedicadas a resolver el problema con liderazgo y capacidad de innovación. Las alcaldías han sido pasivas: se han limitado a poner condiciones y esperar a que el mercado resuelva. El mercado, por su parte, no ha solucionado el déficit porque el suelo es caro y las cargas son altas. Los pocos proyectos exitosos se concentran en grandes operaciones, facilitadas por la salida de industrias como Argos, Simesa o Coltabaco, y terminamos viendo unos pocos proyectos dirigidos mayoritariamente al estrato 5. Así no avanzaremos.
Si reconocemos el déficit de vivienda y hábitat como problema público prioritario, el Distrito tiene que jugar un papel activo. Propongo cinco medidas para que la Administración, en sinergia con el sector privado, lidere la renovación urbana con énfasis en estratos 3 y 4:
• Normativa flexible y pertinente: el POT debe favorecer -no ignorar ni castigar- proyectos adaptados a las necesidades de hoy: hogares más pequeños, nuevas modalidades de vida y vivienda de alquiler.
• Democratizar renovación urbana: si solo es posible renovar predios gigantes, solo podrán hacerlo constructoras gigantes. Necesitamos proyectos de pequeña y mediana escala que permitan entrar al juego a constructores medianos.
• Banco de Tierras para vivienda asequible: un instrumento para identificar, adquirir, habilitar y gestionar terrenos para vivienda que luego desarrollará el sector privado.
• Fondo de Renovación Urbana: un instrumento financiero público, dotado de recursos, para viabilizar proyectos mediante la adquisición de suelo, el diseño, la gestión y la urbanización inicial. Es el sector público como socio del privado en la construcción de vivienda y hábitat.
• Ventanilla única de desarrollo habitacional: rediseño de trámites y procesos para priorizar y agilizar los proyectos de vivienda. No pueden estar sujetos a trámites eternos que implican sobrecostos y disuaden a los inversionistas.
Varias de estas ideas están en el papel hace años, pero no se han materializado. Sé que con rediseño institucional e innovación normativa y urbanística podemos convertir estos sectores subutilizados en el sueño de la clase media y la pequeña industria, con comercio de proximidad y un espacio público de primer nivel. ¿Cuándo empezamos?
