El Gobierno Nacional dio a conocer este domingo un proyecto de decreto que propone cambiar de raíz la forma en que se fija el precio de la Vivienda de Interés Social (VIS) en Colombia. El documento establece que el valor máximo de este tipo de vivienda será, como regla general, de 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes, y que ese precio deberá pactarse desde el inicio en pesos colombianos, sin posibilidad de indexarse posteriormente al salario mínimo.
“El valor total de la vivienda en pesos constituirá el único precio exigible durante la ejecución del contrato”, señala el borrador, que además subraya que “en ningún caso dicho precio podrá quedar sujeto a mecanismos de indexación automática asociados al salario mínimo legal mensual vigente”, una vez firmada la promesa de compraventa o el documento equivalente.
La medida busca ponerle un freno a los incrementos abruptos que se dieron tras el aumento del salario mínimo del 23,7%, cuando miles de familias que ya estaban vinculadas a proyectos VIS se enteraron de que debían aportar hasta $49 millones adicionales para no perder su cupo.
Un tope único nacional y ajustes solo en casos excepcionales
El decreto plantea un cambio adicional de alto impacto: el tope de la VIS sería el mismo en todas las ciudades del país, sin diferenciar entre grandes capitales y municipios intermedios. Con el salario mínimo proyectado para 2026, ese límite equivale a cerca de $235 millones, una cifra que aplicaría tanto en Medellín o Bogotá como en municipios como Rionegro o Marinilla.
Aunque el texto prohibe la indexación al salario mínimo, sí deja abierta una puerta para ajustes extraordinarios. Según el documento, solo podrán realizarse incrementos cuando existan “motivos extraordinarios que afecten los precios de los insumos”, siempre que estos estén debidamente soportados en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICCE) elaborado por el Dane.
Además, el proyecto fortalece la protección al comprador. La omisión del precio definitivo desde la promesa de compraventa podría considerarse una práctica abusiva, al igual que la dilación injustificada en la firma de escrituras o la inclusión de cláusulas que generen desequilibrios contractuales en perjuicio del consumidor.
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Borrador de decreto generó opiniones divididas
El anuncio no tardó en generar reacciones. José Manuel Restrepo, exministro de Hacienda y rector de la Universidad EIA, cuestionó con dureza el alcance de la medida y advirtió sobre sus posibles efectos adversos.
“El decreto da una sensación de mayor transparencia para el comprador, pero en la práctica es pan para hoy y hambre para mañana”, afirmó. Para Restrepo, la construcción de VIS es un proceso de largo plazo, en el que los costos “no se quedan quietos”: suben los salarios, las tasas de interés, los costos financieros, los licenciamientos y los insumos, muchos de ellos definidos por decisiones del propio Gobierno.
A su juicio, la indexación al salario mínimo tenía una lógica técnica y jurídica, pues así quedó definida en el Plan Nacional de Desarrollo. “Resulta difícil de entender que ahora un decreto pretenda cambiar lo que establece una ley, lo que además abre un debate sobre su legalidad”, señaló.
Según su análisis, la medida podría desincentivar el lanzamiento de nuevos proyectos VIS, obligar a los constructores a fijar desde el inicio el precio en el tope máximo permitido y elevar las cancelaciones de proyectos que no alcancen su punto de equilibrio financiero. “Hoy solo cerca del 40% de los proyectos se venden en el valor techo; con este decreto, rápidamente será el 100%”, advirtió.
Desde otra orilla, José Antonio Ocampo, también exministro de Hacienda, respaldó la necesidad de avanzar en la desindexación de precios como los de la VIS. En una reciente entrevista con EL COLOMBIANO, recordó que este debate ya había sido planteado durante su gestión.
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“Me parece fundamental. De hecho, yo inicié ese proceso como ministro y no entiendo por qué no se continuó. No hay razón para tener tantos elementos indexados al salario mínimo”, afirmó. Ocampo aclaró que los precios pueden ajustarse a la inflación, pero no depender de manera automática del salario mínimo.
El proyecto de decreto aún no tiene una fecha definida de entrada en vigencia, pero el propio texto señala que las nuevas reglas empezarán a aplicar “a partir de la entrada en vigencia del presente decreto”, es decir, tras su firma y publicación oficial.
Mientras tanto, el debate sigue abierto en un mercado donde la VIS ya enfrenta una pregunta de fondo: si con precios cercanos a los $235 millones, cuotas mensuales que superan el millón y medio de pesos y menos subsidios disponibles, sigue siendo realmente una vivienda pensada para los hogares de menores ingresos.
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