Seguramente ha escuchado que, si sacan a los “grandes inversores” del mercado, el precio de la vivienda caerá por ‘arte de magia’ y todos podrán comprar casa.
Pues bien, en Países Bajos (Holanda) decidieron poner a prueba esta idea con una ley llamada Opkoopbescherming (protección de compra), que prohibió a los inversores comprar viviendas de precio medio y bajo para ponerlas en alquiler.
Hoy, gracias a un estudio económico de las universidades de Ámsterdam y Rotterdam, se supo qué pasó: el experimento salió caro para quienes viven de alquiler.
El estudio fue liderado por Marc Francke, Lianne Hans, Matthijs Korevaar y Sjoerd van Bekkum, titulado Comprar para vivir vs. comprar para alquilar: El impacto de los inversores inmobiliarios en los costos de la vivienda y los barrios, quienes concluyeron que, tras la prohibición de compras de vivienda para ponerla en alquiler, se redujo la compra por inversores.
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¿Bajaron los precios? El mito de la compra-venta en Holanda
De acuerdo con la investigación, muchos políticos esperaban que, al eliminar la competencia de los inversores, el precio de venta de las casas caería. Sin embargo, los datos son diferentes.
En ciudades como Rotterdam, de Holanda, la prohibición redujo las compras de inversores en un 75%, pero esto “no tuvo un impacto perceptible en los precios de las viviendas”.
¿Por qué? Resulta que cuando el inversor se retira, su lugar lo ocupa rápidamente un comprador particular que tiene una disposición a pagar muy similar.
Por lo tanto, si se esperaba una rebaja para comprar ese inmueble, la ley no ayudó. Como concluye el estudio, “la prohibición aumentó con éxito el acceso a la propiedad para los hogares de ingresos medios... a expensas de los inversores de compra para alquilar”, pero sin mover la aguja del precio de mercado.
El golpe al alquiler: menos oferta y precios un 4% más caros
Según la investigación, al prohibir que se compren casas para alquilar, la oferta de viviendas disponibles para arrendar cayó en picada.
¿El resultado? Los precios del alquiler en las zonas reguladas aumentaron un 4% más que en el resto de las ciudades que no aplicaron la norma.
Es importante aclarar que este incremento no fue casual, la política generó subidas de precios mucho mayores en los barrios donde se aplicó que en el resto de las zonas de control.
Así las cosas, al intentar “proteger” el mercado, lo que se consiguió fue que “la política también inflara los alquileres en los vecindarios afectados, dañando así la asequibilidad de la vivienda para las personas que dependen del alquiler privado”.
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Ganadores y perdedores
Si bien es cierto que más personas pudieron comprar su primera vivienda (un aumento de 14 puntos porcentuales en Rotterdam), este beneficio tuvo un costo social alto.
Es decir, los inquilinos que solían vivir en estas casas eran, por lo general, más jóvenes, con ingresos más bajos y, a menudo, con antecedentes migratorios.
Al prohibir el alquiler, estos grupos fueron desplazados. Los nuevos propietarios son, en promedio, tres años mayores y ganan significativamente más que los antiguos inquilinos.
El informe evidenció que la medida “afectó negativamente a los jóvenes” y a los hogares de bajos ingresos, quienes ahora tienen menos opciones para vivir en la ciudad.
Además, se ha producido una especie de gentrificación forzada, ya que “los hogares que se mudan a propiedades sujetas a la prohibición pertenecen a niveles de ingresos 3 percentiles más altos” que antes.
El caso holandés, según el documento, dejó una lección económica: regular quién puede comprar una casa no soluciona el problema de fondo si no hay suficientes casas para todos.
Aunque la ley quería mejorar la “habitabilidad” al reducir la rotación de inquilinos (que es un 30% mayor en casas de inversores), lo que terminó haciendo fue cambiar quién vive en el barrio, favoreciendo a los más ricos y perjudicando a los más vulnerables.
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